Lacune
sull’iter che porta al rogito notarile.
L'acquisto di una casa è spesso
l'investimento più importante della
vita. Verificare la piena
regolarità urbanistica e catastale e
controllare altresì lo stato di fatto
dell'immobile che si va a comprare è
fondamentale per evitare brutte
sorprese, oggi più frequenti che nel
passato, data la folta e non sempre
trasparente giungla burocratica. In
sintesi affinchè un immobile sia
conforme deve risultare conforme al
progetto autorizzato dagli organi
competenti del comune a cui si
appartiene
ed eventuali varianti ed altresì conforme alla
planimetria depositata in catasto,
organo
che funge da registro di quanto
viene autorizzato e di seguito realizzato. In sintesi le
due planimetrie urbanistiche e
catastali devono combaciare
tra loro ed entrambe con lo stato di fatto e
dei luoghi del bene immobile preso
in esame, così come deve essere
realizzato. Questa verifica è compito
del tecnico che poi farà la stesura
della relazione tecnica che serve al
notaio per redigere il rogito, se
pur quest'ultimo, talvolta nella sua pura e
negligente superficialità si limiti
a mostrare alle parti la sola
planimetria catastale per farne loro
dichiarare la "legittima e
reale"
conformità!
Spesso si pensa che il coinvolgimento di
un'agenzia immobiliare
o l’integrità professionale del notaio al momento dell’atto
garantiscano sotto questo aspetto un
acquisto regolare e tranquillo.
Purtroppo non è così, anche perché
la legge non impone a queste figure
alcuna responsabilità
sulla effettiva regolarità
urbanistica dell'immobile, come
neanche impone al notaio rogante,
l’obbligo di servirsi di alcuna
relazione tecnica di conformità di
quell’immobile per la stesura del
rogito e di poi da allegare all'atto.
Infatti, sebbene la maggior parte
dei notai la richiedano per una più
semplice e meno faticosa stesura del
rogito, alcuna normativa obbliga il
notaio di servirsi di una relazione
tecnica.
Da una parte il notaio ha il dovere
più professionale che imposto
effettivamente dalla giurisprudenza
di eseguire accertamenti preliminari
alla stipula del contratto relativi alla
situazione ipotecaria, più
che a quella tecnica dell’immobile;
dall’altra parte alcuna relazione
tecnica è obbligatoriamente richiesta
per la stesura del rogito. Resta
pertanto vacante l’obbligo normativo di
analizzare l’aspetto tecnico urbanistico
in fase di stesura degli atti, sia nella
fase del preliminare per la scrittura
privata, che in quella definitiva per
scrittura pubblica.
In definitiva,
sta al solo buon senso delle parti
richiedere ed accertare la conformità urbanistica
dell’immobile tramite l'opera preziosa
di un proprio tecnico
di fiducia.
Proprio
in base alla mia lunga esperienza di
agente immobiliare tengo qui a rimarcare
come ci sia un vuoto normativo sulla
tutela nell’accezione di colui che si
accinge all’acquisto di una abitazione,
proprio per il fatto che il notaio, a
dispetto di quanto spesso si creda,
non è obbligato a verificarne la
regolarità e la conformità urbanistica e neanche a verificare che le
dichiarazioni delle parti di cui è
tenuto a citare nell’atto in relazione a
detta conformità, risultino veritiere,
come espresso anche da una recente
sentenza della Cassazione
11628/2012.
In base alla attuale normativa il notaio
può infatti stipulare l’atto
pubblico anche senza avvalersi di
alcuna relazione di un tecnico che
vada a verificare sul posto ed in
comune la regolarità della
abitazione. Lo può fare
semplicemente avvalendosi delle sole
dichiarazioni delle parti, senza per
altro l’obbligo di verificarne la
veridicità, ma semplicemente citando
il protocollo della rispondente
documentazione catastale sotto la
loro unica responsabilità, senza che
obbligatoriamente un tecnico
verifichi l'effettiva rispondenza
con lo stato di fatto e dei luoghi.
Addirittura da alcuna normativa gli
viene imposto di effettuare o far
effettuare verifiche sulla
commerciabilità effettiva del bene.
Da sempre sugli atti la medesima dicitura: "Le
parti dichiarano che .... oppure: "
la parte venditrice dichiara che .... e la
parte acquirente ne prende atto ed accetta .... "
Si capisce così come tale prassi oggi
seguita per la stipula di un atto, possa
fare acqua da più parti ... Il notaio
infatti non è tenuto a verificare la
conformità della planimetria (se non per
i riferimenti catastali, ma di certo non
va personalmente a vedere sul posto e
neanche è tenuto ad incaricare alcuno al
fine di verificare se l'immobile è stata
autorizzata dagli organi competenti come esattamente risulta in
pianta) e può generalmente limitarsi ad
allegarla all'atto sottoscritta dalle
parti e ad inserire una apposita
dicitura
nella quale le parti stesse ne dichiarano
la conformità e non lui.
Ripeto ancora come la relazione
tecnica comprovante la conformità urbanistica
e catastale non sia obbligatoria e per di più non è
obbligatorio che la stessa si alleghi
all’atto.
Tutto
ciò premesso, è facile rilevare come
debba essere esclusivamente pensiero e
preoccupazione del promissario
acquirente, così come pure del
promettente venditore per essere comunque
responsabile, verificare la conformità
del bene immobile, ciascuno tramite un proprio
consulente tecnico di fiducia
che vada quanto meno a controllare
il lavoro svolto dal tecnico della
parte venditrice, il quale, che dopo essere
essere andato in archivio comunale a
ritirane la pratica per confrontare in loco i documenti dell'immobile
giacenti in archivio e riportati in
catasto, al fine di verificarne la
conformità, abbia altresì ed
eventualmente redatto una eventuale
pratica di condono o in sanatoria,
o di semplice deposito, ove fosse stato necessario
E non è tutto, perché ancora oggi, dopo
anni di discussioni, le parti ancora non
sanno esattamente chi delle due è tenuta
a pagare la spesa dovuta per la
relazione tecnica, quando questa, in
qualche modo, arriva sul tavolo del
notaio. Una questione mai risolta tra le
varie province, se non dagli usi e dalle
consuetudini locali, con particolare
riferimento ad esempio alla diatriba tra
Livorno e Firenze. Nella provincia di
Livorno è da più spesso il compratore
infatti che per usi e consuetudini paga
la relazione tecnica, quando viene
richiesta, mentre nella provincia di
Firenze è il venditore che più spesso la paga.
Personalmente e dopo 47 anni di attività
nel settore immobiliare, vorrei qui
chiarire al riguardo ed una volta per
tutte le varie questioni di non poco
conto menzionate.
Come primo punto, la lacuna normativa
sulla responsabilità del buon esito
della documentazione che provi la
conformità urbanistica, può essere
facilmente colmata una volta per tutte,
rendendo obbligatorio di allegare
all’atto notarile la fatidica relazione
tecnica che ne venga così a costituire
parte integrante, imponendone la
responsabilità al tecnico che ne abbia
curato la stesura, come d’altronde già
accade con l’obbligo del notaio di
includere nell’atto documentazioni di
minor importanza, come quella dell’APE e
quella sulla presenza o meno di
mediazione.
Secondo punto
da chiarire è a chi spetta pagare il
tecnico. La risposta è: “ad entrambe le
parti e ciascuna il proprio tecnico di
fiducia in base al lavoro svolto”,
perché di tecnici ne servono due, a
tutela delle dichiarazioni sulla
regolarità del bene che il notaio impone
di rilasciare ad entrambe le parti con
la firma dell’atto definitivo: in
effetti
in qualsiasi rogito notarile si legge
quanto segue: "la parte venditrice dichiara la regolarità
del bene ed il compratore ne prende atto
ed accetta" , così come pure è la parte
venditrice che dichiara sotto la
propria esclusiva
responsabilità che "il bene risulta
libero da qualsiasi vincolo ipoteche ed
oneri reali in genere,
trascrizioni pregiudizievoli ... ecc " ..... e non certo
il notaio! Provate a leggerne ... uno
qualsiasi ! Sono sempre le parti che
dichiarano ...!
Ci sono anche casi in cui le parti
concordano di avvalersi di un unico
tecnico indicato dall'agente
immobiliare che in questo caso si
assume un qualche onere "ma solo
professionale" di fare da garante
sulla competenza ed onestà del tecnico. In
questo caso il tecnico redigerà la
relazione per entrambe le parti ed
il suo costo verrà diviso equamente
tra le parti al momento del rogito,
mentre per tutto quanto riguarda
l'iter delle pratiche redatte fino
alla relazione tecnica, condono,
sanatoria o deposito, sarà sempre e comunque a carico
della parte venditrice.
Facendo seguito a quanto appena
detto e tornando alla
regolarità urbanistica a tutela
dell'acquirente, ma anche a tutela della
responsabilità del
venditore, spetta pertanto al tecnico della
parte venditrice di verificare la
conformità urbanistica del bene sia
nella rispondenza del progetto
autorizzato e successive varianti,
rispetto allo stato realizzato attuale e dei luoghi
e sia di verificare la conformità della
planimetria catastale con lo stato
attuale dell’immobile in oggetto ed al
progetto approvato, come
pure la conformità degli impianti, con
il compito ulteriore di produrre altresì
il fatidico attestato di prestazione
energetica APE nella sua forma originale. Lo
stesso tecnico della parte venditrice
dovrà altresì prendersi cura di sanare
e/o regolarizzare le eventuali
difformità ove riscontrate e presenti, il
tutto a cura ed a spese della parte
venditrice.
La parte acquirente
a questo punto non avrebbe più nulla
da fare, ma non considerando un pur
minimo ed ipotetico e potenziale
conflitto di interessi tra il
venditore ed il proprio tecnico di
fiducia che fino ad allora ebbe a
svolgere
controlli ed eventuali pratiche di
condono, deposito o in sanatoria,
sarebbe più semplice per
l'acquirente dare incarico al tecnico della
parte venditrice anche per la stesura della
relazione tecnica, ma in base a
situazioni empiriche talvolta rilevate, tale scelta
potrebbe non rivelarsi salutare per
l’acquirente,
dato il potenziale conflitto di interessi,
per cui il tecnico della parte
venditrice potrebbe anche, se pur
raramente, non rendere note
difformità pregiudizievoli del bene in
questione. Di episodi
ed esempi di vario genere ce ne sono
stati ... e
come!
E’
pertanto prassi salutare per
l’acquirente, incaricare a sua volta
un tecnico di propria
fiducia che vada a controllare il lavoro
svolto dal tecnico della parte
venditrice al fine di verificare l'effettivo
stato di salute del bene immobile, dando
pertanto a lui il compito di controllare
e verificare a sua volta, lo stato di
effettiva conformità come sopra rilevato
dal tecnico di fiducia della parte
venditrice, e redigere poi, o l'uno o
l'altro tecnico, ma da entrambi
debitamente verificata, la stesura di
quella relazione tecnica che dovrebbe
essere poi allegata all’atto
definitivo ed in base alla quale, lo
stesso tecnico della parte
acquirente
avrà altresì il compito di essere
presente, in primis al preliminare e
di poi alla stipula del rogito
notarile, a tutela di quella
parte acquirente a cui spetterà di sostenerne
le spese lui spettanti, in base al lavoro svolto.
Con questi
accorgimenti di rilevante importanza si potranno
così colmare quelle lacune di una prassi
attualmente incompleta, volta a non imporre
responsabilità al tecnico e così pure al notaio
e che così fatta e come spesso accade, potrebbe
potenzialmente nuocere non poco a colui che
desideri investire i propri risparmi o parte di
essi in quello che è considerato ancora il bene
rifugio per eccellenza e cioè nella casa ed
altresì potrebbe nuocere anche al venditore per
esserne primariamente responsabile
Per concludere e per
completare l’opera, questi vuoti normativi
sopracitati ed attualmente in essere, possono
essere colmati, responsabilizzando la figura del
notaio sotto l’aspetto giuridico ed i tecnici di
fiducia delle parti contraenti sotto l’spetto
puramente tecnico urbanistico e, questa dovrebbe
essere la novità, responsabilizzando
principalmente colui che ha avuto cura della
stesura della relazione tecnica di conformità da
allegare al rogito come parte integrante ed il
notaio sotto l'aspetto giuridico legale e che si
smetta un volta per tutte a responsabilizzare le
sole parti facendo loro dichiarare la regolarità
del bene sotto tutti gli aspetti, pur non
avendone la competenza e gli strumenti
necessari.
Tutto ciò
premesso e nonostante tutte le
precauzioni che potremmo prendere, in
base a quanto sopra riportato, nel caso
in cui dovesse essere al fine
riscontrato un qualche errore se pur
fosse in buona fede, dovrebbero
intervenire le rispettive
assicurazioni, sia del notaio e sia del tecnico,
a coprire eventuali danni che fossero
apportati alle parti contraenti, così da
poter dormire tutti sonni
più tranquilli ! Ma nonostante la
presenza delle rispettive
assicurazioni, sembra comunque che
nessuno voglia assumersi tali
responsabilità, in quanto non vi è alcun
obbligo di allegare la relazione tecnica
al rogito e neanche da parte del notaio
sembra esserci alcuna responsabilità nel
caso che
sul bene dovessero gravare
oneri, debiti od ipoteche. Così come funziona
adesso, l'acquirente dovrà restare al contrario molto
sveglio, non essendo totalmente tutelato né
dal notaio e né dal tecnico. Nè dal
notaio in quanto non è lui che
garantisce la libertà del bene e nè
dal tecnico in quanto non c'è
obbligo di allegare la relazione al
rogito.
In conclusione
perché queste lacune siano colmate, il
notaio dovrebbe essere responsabile
della integrità giuridica del bene ed il
tecnico di fiducia della parte
acquirente responsabile della conformità
urbanistica e catastale del bene,
allegando all’atto la relazione tecnica
da lui stesso redatta e/o dagli stessi
tecnici
controllata nella sua idoneità, mentre oggi
accade che tutta la responsabilità viene
fatta ricadere sulle parti contraenti,
le uniche rispettivamente a dichiarare
ed ad accettare ufficialmente nell’atto,
l’integrità totale, sia giuridica e sia
urbanistica del bene oggetto della
compravendita. Provate a leggere
attentamente un qualsiasi atto pubblico
e ve ne accorgerete!
"La parte venditrice dichiara che
..... e la parte acquirente ne
prende atto ed accetta !!
Non rimane
altro che far tesoro del contenuto sin
qui esposto se ci dovesse capitare di
partecipare ad un atto notarile, sia in
veste di compratori e sia in veste di
venditori ! Poi che il compratore debba
farsi fare o comunque controllare la relazione tecnica dal
proprio tecnico di fiducia mi sembra la
cosa più sensata e salutare, in quanto è
il proprio
tecnico di fiducia a tutelarlo, non
sempre purtroppo quello della parte venditrice !
In sintesi, come compratore, preferirei,
per mia tutela, scegliere di pagare quei
500/600 euro al tecnico di mia fiducia
che mi assiste comunque all'atto o
che mi redige o, controlli la
relazione tecnica se redatta dal
tecnico della parte venditrice,
o comunque pagare 250/300 euro in parti uguali
ad un unico tecnico proposto dall'agente
immobiliare,
se concordato, piuttosto che farmi assistere e non dover pagare
quell'unico tecnico di fiducia della parte
venditrice, in quanto pagato totalmente dalla
stessa parte
venditrice. A questo punto non resta
altro che far fare la visura
ipotecaria all'agente immobiliare o comunque al
notaio che ce ne mostrino altresì il documento e
far allegare da quest'ultimo la
relazione tecnica al rogito notarile! In
tal caso il notaio, se pur non
obbligato a farlo da alcuna
normativa è comunque
obbligato ad allegarla se una delle
parti lo richiede! Anche perchè se
un domani dovessimo rilevare una
qualche difformità non riscontata
all'atto od un
qualche ipotetico errore, se
pur in buona fede, sapremo di chi
sia la responsabilità e chi
ringraziare !
Almeno una
volta i livornesi hanno ragione !
NOTA BENE:
le parti che pagano il tecnico per la relazione
e l’assistenza all’atto hanno diritto di
ricevere dal tecnico quanto segue:
a)copia
relazione tecnica, b) planimetria
urbanistica conforme, c) planimetria
catastale aggiornata, d) APE in
originale, e) concessione edilizia, f)
certificato abitabilità.
Pietro Campanelli
Marina di
Cecina 01.02.2016
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__________________________________________________________________________________________________________________
PROMEMORIA per le PARTI CONTRAENTI in vista del
ROGITO:
Al momento del
ROGITO NOTARILE di compravendita,
la
parte promettente acquirente
dovrà presentarsi davanti al notaio con:
1)-copia
atto precedente vendita se avente diritto al
credito di imposta, nel caso questa sia 1ma casa
e se precedente vendita era 1ma casa; 2)
Si ricorda che se si acquista come 1ma casa, non
si deve avere altra abitazione nel comune ove si
acquista la 1ma casa e nessun altra abitazione
sul territorio nazionale acquistata con le
agevolazioni prima casa; 3) portare
blocchetto assegni per pagare notaio; per pagare
il tecnico per relazione tecnica/assistenza
all’atto e l’agenzia per mediazione; 4)
documento non scaduto e codice fiscale; 5)
certificato atto di matrimonio o stato libero in
carta semplice con annotazioni a margine; 6)
assegni circolari non di conto corrente
o BONIFICI con ricevuta CRO alla firma del
rogito a saldo del prezzo ripartiti in base
alle quote di proprietà della parte venditrice (chiedere
al notaio importi % quote). 7) In
caso di pagamento con bonifico, o con deposito
prezzo o con mandato irrevocabile, l’immissione
in possesso avverrà solamente all’avvenuto
accredito del saldo sul conto della parte
venditrice. 8) Numeri dei consumi
risultanti a quel momento dai rispettivi
contatori per il subentro delle utenze. 9)
Copia del preliminare registrato, in caso di
avvenuta registrazione, con ricevuta
versamento F24 dello 0,50% sulla caparra, da
recuperare al momento del rogito. 10)
Ricordarsi di farsi rilasciare dal notaio la
CERTIFICAZIONE del rogito per poter fare il
subentro utenze. 11) Richiedere consegna
CHIAVI.
mentre la parte promettente venditrice
dovrà presentarsi con:
1)-blocchetto
di assegni per pagare notaio in caso di
accettazione tacita eredità (€400/600), tecnico
in caso di eventuali pratiche inoltrate come
Cila, condono, sanatoria e/o aggiornamento
catastale, relazione tecnica/assistenza
all’atto; agenzia per mediazione; 2)
certificato di morte del de cuius in caso di
trasferimenti per successioni redatte entro
10/20 anni ed anche oltre 20 anni in presenza di
mutuo 3) documento non scaduto; codice
fiscale; 4) certificato atto di
matrimonio o stato libero in carta semplice
con annotazioni a margine; 5) APE
e relazione tecnica in copia autentica
(accertarsi); 6) dichiarazione di
liberatoria dell’amministratore; 7) In
caso di pagamento con bonifico, o con deposito
prezzo o con mandato irrevocabile, chiedere
al notaio di riportare sul rogito che
l’immissione in possesso avverrà solamente
all’avvenuto accredito del saldo sul proprio
conto; 8) ultime bollette pagate relative
ad acqua, luce, gas e nettezza urbana, oltre ai
numeri dei consumi risultanti dai rispettivi
contatori; 9) copia preliminare
registrato in caso di avvenuta registrazione con
ricevuta versamento acconto 0,50% sulla caparra
da recuperare al momento del rogito. 10)
Documentazione conformità degli impianti per
concessioni edilizie >= anno 1990. 11) Al
momento del rogito, ricordarsi di farsi
rilasciare dal notaio la CERTIFICAZIONE del
rogito per poter fare il subentro delle utenze.
12) Consegna CHIAVI. NOTA: le parti
che pagano il tecnico per la relazione e
l’assistenza all’atto hanno diritto di ricevere
dal tecnico quanto segue:
a)copia relazione tecnica,
b) planimetria urbanistica conforme, c)
planimetria catastale aggiornata, d) APE,
e) concessione edilizia, f)
certificato abitabilità.